海外房地产投资信托基金降温带来的机会

dazhuzi123

美联储的连续加息策略有可能让以美國为领头羊的海外REITs风光不再，市值已达三千多亿美元的美國REITs市场让这一持续走强10余年的历史逐步定格于此，成为这个阶段的一个巅峰。

　　原因来自几个方面：一是美元加息必然使大量资本市场的资金流向储蓄市场。银行存款利率的提高，会吸引那些在资本市场中有稳定现金流回报、风险不高、套现容易的资金回流到储蓄市场；二是REITs市场与股票市场、债券市场、风险投资市场都不一样，REITs是完全投资于房地产的低风险金融产品，其游戏规则不允许REITs市场的资金随着利率的变化调整投资组合，安排资金投资于高风险、高回报的产品里。

　　、 不动产投资经营的核心就是低风险、稳定回报。风险投资本身就不容易受到利率影响。而股票市场基金可以调整投资组合，加大高回报股票的投资比例；债券市场也可以扩大“垃圾债券”的发行。第三，除了金融市场本身的原因之外，美國的不动产REITs化的比重已经很高，可以继续拿到REITs市场的优质物业已不多见。这也将导致REITs回报率降低，市盈率降低，市值缩水的结果。

　　美國REITs市场的窘态出现已经传染了香港。翘首期盼一年的香港首只REITs——“领汇”终于在战战兢兢中粉墨登场，虽然得到港岛内投资者和海外投资者的继续追捧，但和去年火山迸发般购买狂潮的势态已大相径庭，认购倍数和冻结资金都无法与去年相若。本来要从中助推一把的香港大亨李嘉诚又将旗下准备推到市场上市的“泓富基金”从上市途中撤了回来，也为市场浇了一盆冷水。

　　海外REITs的反向调整对刚刚开始预热的中國REITs市场意味着什么呢？

　　首先要正确理解海外REITs的调整。这是美國市场作为一个成熟市场的正常调整行为，并不意味着美國房地产市场泡沫破灭，而是用利率手段进行的合理挤压，也绝不会出现1999年纳斯达克指数从5000多点降至1000多点而数年徘徊的历史；其次，海外REITs步入调整下行对中國的房地产市场是利好。如果不是资本管制，海外基金还会大量流向中國房地产市场。因为利率的调整，美國不动产的投资回报率越来越满足不了REITs的回报要求。而这些流量巨大的资金必须要追逐回报率高的市场。而目前全球范围内，这个市场就在中國。一方面中國的REITs为零；另一方面中國的房地产投资机会多；第三，中國零售业刚刚对外开放，经济持续增长的热度不减，不动产的投资回报与经营回报都十分可期，是海外REITs的最佳港湾。

　　以國内正在积极筹备的第一个离岸REITs来看，足以证明上述之分析。据了解，國内第一个离岸REITs将以8％的税后年投资收益率去海外上市融资。如果这个REITs在美國上市，会让美國市场产生什么样的反应？因为他们目前的年收益率只有平均4％左右。也就是说，加上税收因素，中國价值一个亿的房子，以REITs方式卖到海外，只卖了五千万，这不让老外们兴奋得睡不着觉吗？

　　我们无不为中國金融如此的迟钝而伤心，当然，我并不是中國金融服务市场对外开放的反对者，我只是希望我们开放得更聪明一点，而不是仅仅沉浸在建设银行这種圈钱游戏所带来的兴奋之中。

　　(作者系上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长)