基金化房地产信托将实现四大创新突破
当前房地产开发模式及利润分配格局的变革自2002年以来,中國各大城市房价平均上涨幅度累计均在30%以上,大大超过同期CPI------最高不超过6%的上升幅度。
目前这一态势并未有效得以遏制。据统计,2004年上海新房成交额逾1400亿元,而全年新增个人住房贷款728亿元,由此可见,房地产市场的过半需求是靠银行贷款来支持的。与此同时,上海开发的自有资金比例逐年下降,2001年这一比例为18.84%,2002年降为17.53%,2003年为16.94%,不仅低于國家有关部门要求的30%,而且低于全國20%的平均比例。 综合上述因素再次引发了七部委新8条及一系列组合调控手段。
中國目前的房地产行业是一个相对较高利润的行业。根据國土资源部一项调查显示,房地产开发利润方面,大多数城市普遍在10%以上,中高档房地产平均利润率更高,一般达到30%到40%,远远高于其他行业的平均利润率水平,而如果以实际投资利润率来计算的话,可能还要更高,特别是在2003年之前。
同时,房地产开发绝对是一个资本密集的行业,一般大众很难参与投资,开发商的融资来源也受到严重限制。房地产信托的出现,打通了普通投资人进入房地产行业、分享行业高速增长及超额利润的路径,创造了一个全新的投资机会。
与此同时,一个不争的事实是2003年以来,我國房地产的开发模式、交易结构、操作程序、核心环节、融资结构以及进入门槛發生了实质的颠覆性变化,其中最为突出的是自2004年8月31日,开发土地由原来协议转让改为实行招、拍、挂以来,开发土地的交易方式和配套费的缴纳方式發生了根本性变革。
房地产开发的核心利润产生点是土地开发环节, 而这一环节已经由传统的资源控制决定型转化为市场资金决定型,由协议转让改变为招、拍、挂,通俗的讲就是资金决定一切,资金是绝对前提。基于此基础,房地产开发利润的分配格局必然也要随之产生变革,各利益主体要重新定位,"蛋糕"要重新切割。因此当前开发资金的供给格局和房地产行业的高利润率,使开发商必须选择以承担更多的财务费用的方式或者采取直接利润回报的方式与最具资金优势的信托公司及其他金融机构和直接投资人共享投资回报。这是当前广大开发商必须要彻底转变的一个理念和客观面对的一个现实。
基金化房地产信托产品的创新思路
纵览当前房地产开发的融资渠道,主要包括:商业银行贷款、主板上市发行股票、海外上市募集资金、引进國外基金、发行企业债券、企业合作开发、民间私募基金、租赁融资以及信托融资。而其中多数融资渠道分别由与政策瓶颈、周期过长、谈判成本过高、审批标准较严格、咝心Ｊ讲还娣丁⒎?煞缦战细叩戎疃嘣?
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